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北京石榴庄地铁往南米，便是一个连锁长租公寓所在。这家成立6年，已融资数亿美元的租赁市场独角兽已在北京拥有15家门店。记者由此开始，走访了多家目前市场追捧、资本青睐的长租公寓品牌......
印象——品质良莠参半
位于石榴庄地铁站附近的长租公寓坐落在一个大院里。此前是一家连锁快捷酒店。墙上三三两两贴着公寓组织的活动照片已略显斑驳。一位公寓工作人员告诉中国证券报（：xhszzb）记者，目前只有一间朝南的房间了。
这套房的上一个房客刚刚搬走。散落的衣架，洗手间兼洗衣间内来不及取走的毛巾，都使屋内充满了匆匆而别的气息。在这个不足20平米的逼仄空间里，一张1.2米宽的木质床占据大部分空间，紧挨着床的是嵌套在墙上的衣柜。衣柜的背后，就是占据另一大空间的洗手间加洗衣间，琉璃绿的墙砖与屋内的整体宜家风格略显不协调。洗衣机、电视机、小书桌紧密堆在一处，洗衣机老旧不堪，电视则没有机顶盒。
这个位于南四环边上，离地铁很近的个小单间，半年以上长租需要元/月，半年以内的短租则要贵一成。
在该连锁长租公寓位于酒仙桥的另一家分店，除了装修风格、家具陈设和整体环境与其他分店毫无二致，房门外不时出现的涉黄小卡片令人不难联想到住客们的居住环境。
酒仙桥，由于靠近望京、“”成为长租公寓发展的“伊甸园”。近两年，“冠寓”、“魔方”、“邦舍”等长租公寓品牌如雨后春笋般在此涌现，成为全国长租公寓快速发展的一个缩影。与依靠融资获取资金的长租公寓品牌不同，冠寓、邦舍等由房地产企业新近开发的长租公寓在装修力度、人员投入和整体面貌上都显得实力雄厚。
记者来到龙湖地产旗下的长租公寓品牌——冠寓酒仙桥门店。甫一进门，一排快递取货柜和坐满外卖小哥的长沙发映入眼帘。橙色的墙壁上，挂着寺库奢侈品购物节等框架广告。一位自称冠寓管家的工作人员接待了以看房为名的中国证券报（：xhszzb）记者。
“您可以先参观一下公共区，有咖啡烘焙室、有办公区、有书厅、有公共厨房、有电影房、有健身房、还有台球桌。”管家对记者表示。
记者
健身器材收费吗？
不收费。如果请教练，会单独收费。
管家记者
有多少管家呢？
整栋楼差不多10个，所有的问题都可以找管家，公寓做的就是服务嘛。
管家该名管家介绍：“冠寓是租了整栋楼，租期10年，目前整个公寓差不多有套，现在入住率达90%，所剩房源不到30套，租金押一付一，付多了会有折扣。水电费方面，是商水商电，每个月差不多块钱的水电费。目前在搞促销，春节前都是7.5折。”
记者随后在探访远洋地产旗下的邦舍和万科旗下的泊寓时发现，相对于附近的民宅租赁价格，长租公寓整体租金偏高，而服务内容虽大体相同，但服务水平却良莠不齐。一些租客也普遍反映，有些公寓和筒子楼没有区别，价格却是筒子楼的几倍。而所谓的社群活动，也没有太多新意。
“很多公寓的公共区域都做成了美剧《老友记》里头中央公园咖啡厅的感觉，但对于我们每天上班并且颇有压力的人来说，在所谓的社群活动中都很难放松，有时候还不如一个人静静地呆着。”辗转多个公寓的租客小彭对记者表示。“而且，每个人心中都有一个买房梦，不是吗？”
性价比不高VS赔钱赚吆喝
“房子不错，就是性价比不高。”一位租户对中国证券报（：xhszzb）记者表示。“20平米多，折算成普通两居室，要2万左右了。”
记者把这一疑问抛给管家，管家随即称：“公寓和民宅定位是不一样的，公寓主要卖的是服务。酒仙桥属于龙湖长租房的中端品牌，叫松果。龙湖在首体附近正在做高端长租品牌，叫核桃，两居室算下来要8万元/月左右。还有低端品牌叫豆豆，针对的人群不一样。”
可即便这么高的租金，长租公寓却仍陷入了“赔钱赚吆喝”的尴尬境地。万科A董事局主席郁亮就曾表示，从回报率来说，公司旗下的长租公寓品牌“泊寓”能够达到1%-2%的回报率就已经很满意了。“冠寓”CEO韩石也称，龙湖集团对长租公寓业务更的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。
对此，业内人士认为，根本原因在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。“总结起来就是‘三高一低’：房价高、营建改造成本高、资金使用成本高，租金收入则相对较低。”伟业我爱我家高级研究员孔丹表示，目前长租公寓处于全行业亏损的状态，能实现盈利的凤毛麟角。
普华永道指出，除了较低的投资回报率以外，重资产运营模式还面临着回报周期长、融资渠道少、流动性风险突出、租金涨幅动力缺乏、税收优惠力度小等问题。特别是对于习惯了在新房市场赚快钱的房地产企业而言，无法快速收回资金，将大大限制其在长租公寓市场上的扩张步伐。
一位长期从事酒店公寓管理的业内人士给中国证券报（：xhszzb）记者算了一笔账：北京南四环外0平方米的集中式公寓的租金约万元/年，初期装修成本约-万元，人员成本约万元/年。如果是10年租期，初始投入就要万元上下。如能够开辟出间房，一年租金在万元-万元上下，要想单靠租金回收成本需5-10年。
链家研究院院长杨现领表示，年出台了各种刺激租赁供给端的政策，但需求端没有任何进展，租购同权还很难落实，租金的支付能力非常有限。所以，年市场会有潜在风险，增量供给上去以后，需求跟不上，就会出现租金下降，空置率上升。特别是年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业，会有很大风险。
对于如何破局，业内人士指出，长租公寓可以通过探索“公寓+”的商业模式，以此增加盈利点，同时可以通过数字化管理降低运营成本，并通过轻资产的运营模式提高资金周转率。
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